Bausparvertrag-Rechner

So funktioniert der Bausparvertrag-Rechner

Der Bausparvertrag-Rechner rechnet Spar- und Darlehensphase in einem Durchlauf – und zieht die Gebühren sichtbar vom Guthaben ab, statt sie wie viele Anbieter-Rechner unter den Tisch fallen zu lassen. Am Ende steht eine einzige entscheidende Frage: Erreichst du mit deiner Rate die Mindestansparung deines Tarifs, oder sparst du an der Zuteilung vorbei?

1. Bausparsumme: Der Gesamtbetrag deines Vertrags. Guthaben bei Zuteilung plus Bauspardarlehen ergeben zusammen exakt diese Summe. Abschlussgebühr, Regelsparbeitrag und Tilgungsrate hängen alle an ihr.
2. Eigene Sparrate pro Monat: Dein Beitrag aus eigener Tasche, ohne VL. Nur hierauf gibt es die Wohnungsbauprämie. Der Regelsparbeitrag vieler Tarife liegt bei 4 Promille der Bausparsumme – bei 50.000 Euro also 200 Euro.
3. Vermögenswirksame Leistungen (VL) pro Monat: Der Arbeitgeberanteil, meist 6 bis 40 Euro. Nur hierauf gibt es die Arbeitnehmer-Sparzulage. Seit 2024 zählen VL nicht mehr für die Wohnungsbauprämie – die Töpfe laufen getrennt.
4. Ansparzeit in Jahren: Die Jahre bis zur geplanten Zuteilung, typisch 7 bis 10. Nicht die Gesamtlaufzeit – die Darlehensphase kommt danach.
5. Guthabenzins pro Jahr: Der Zins deines Tarifs, bei Neuverträgen grob 0,1 bis 1,0 %. Voreingestellt sind 0,5 % als Beispieltarif.
6. Abschlussgebühr in Prozent: Je nach Tarif 1,0 bis 1,6 % der Bausparsumme. Sie wird dem Konto belastet und mit den ersten Einzahlungen verrechnet.
7. Jahresgebühr / Kontogebühr pro Jahr: Oft um 9,60 bis 12 Euro. Kein Entgelt im Tarif? Dann 0 eintragen.
8. Familienstand (für die Wohnungsbauprämie): Ledig bedeutet Prämienhöchstbetrag 700 Euro pro Jahr, verheiratet 1.400 Euro. Die Sparzulage auf VL bleibt pro Person unverändert.
9. Mindestansparung für die Zuteilung: Meist 40 %, in einzelnen Tarifen 50 % der Bausparsumme. Steht in deinen Bausparbedingungen.
10. Darlehenszins (Sollzins) pro Jahr: Der bei Abschluss fest vereinbarte Zins für das spätere Darlehen, je nach Tarif grob 1,0 bis 3,25 %. Voreingestellt sind 2,35 %.
11. Tilgungsbeitrag in Promille pro Monat: Die Monatsrate für das Darlehen in Promille der Bausparsumme. 5 Promille bei 50.000 Euro sind 250 Euro. Üblich sind 4 bis 8 Promille.

Deine Ergebnisse liest du so:

• Deine Einzahlungen gesamt (eigen + VL): Alles, was in der Ansparzeit von deinem Konto und deinem Arbeitgeber fließt – die Basis jeder weiteren Zahl.
• Sparguthaben vor Förderung und Gebühren (inkl. Zinsen) und Zinsertrag in der Ansparphase: Dein Guthaben aus Einzahlungen plus Guthabenzins, bevor Prämien dazukommen und Gebühren abgehen. Wie stark ein Zinssatz über Jahre wirkt, zeigt im Vergleich der Zinseszinsrechner.
• Wohnungsbauprämie gesamt (vorgemerkt) und Arbeitnehmer-Sparzulage gesamt (vorgemerkt): Die staatliche Förderung über die volle Ansparzeit. Vorgemerkt heißt: gutgeschrieben wird sie erst bei Zuteilung, verzinst wird sie bis dahin nicht.
• Gebühren gesamt (Abschluss + Jahresgebühren): Abschlussgebühr plus Jahresgebühren über die Ansparzeit – der Betrag, den fast jeder Anbieter-Rechner weglässt.
• Guthaben bei Zuteilung: Sparguthaben plus beide Prämien minus Gebühren. Das ist dein Eigenkapital am Tag der Zuteilung.
• Erforderliches Mindestsparguthaben und Anspargrad (Anteil der Bausparsumme): Die Zuteilungs-Hürde deines Tarifs und dein Stand in Prozent. Darunter bleibt der Vertrag liegen, so lange du auch sparst.
• Orientierung: Regelsparbeitrag 4 ‰ der Bausparsumme: Die Monatsrate, mit der Tarife üblicherweise kalkulieren. Liegt deine eigene Rate deutlich darunter, warnt der Anspargrad zu Recht.
• Bauspardarlehen (Bausparsumme minus Guthaben), Monatliche Tilgungsrate für das Darlehen, Darlehenslaufzeit in Monaten, Darlehenslaufzeit in Jahren und Darlehenszinsen gesamt: Die komplette zweite Phase – Darlehenshöhe, Monatsrate, Rückzahlungsdauer und Zinskosten. Was Promille in Prozent und Euro bedeutet, rechnet der Prozentrechner nach.

Durchgerechnetes Beispiel

Eine 34-jährige Angestellte aus Hamburg schließt einen Vertrag über 50.000 Euro ab und will wissen, ob ihre Rate zur Zuteilung reicht – oder ob sie jahrelang an der Mindestansparung vorbeispart:

• Eingaben: Bausparsumme = 50000, Eigene Sparrate pro Monat = 200, Vermögenswirksame Leistungen (VL) pro Monat = 40, Ansparzeit in Jahren = 8, Guthabenzins pro Jahr = 0,5, Abschlussgebühr in Prozent = 1,0, Jahresgebühr / Kontogebühr pro Jahr = 12, Familienstand (für die Wohnungsbauprämie) = Ledig, Mindestansparung für die Zuteilung = 40, Darlehenszins (Sollzins) pro Jahr = 2,35, Tilgungsbeitrag in Promille pro Monat = 5
• Ergebnis: Deine Einzahlungen gesamt (eigen + VL) = 23.040,00 Euro, Sparguthaben vor Förderung und Gebühren (inkl. Zinsen) = 23.502,01 Euro, Zinsertrag in der Ansparphase = 462,01 Euro, Wohnungsbauprämie gesamt (vorgemerkt) = 560,00 Euro, Arbeitnehmer-Sparzulage gesamt (vorgemerkt) = 338,40 Euro, Gebühren gesamt (Abschluss + Jahresgebühren) = 596,00 Euro, Guthaben bei Zuteilung = 23.804,41 Euro, Erforderliches Mindestsparguthaben = 20.000,00 Euro, Anspargrad (Anteil der Bausparsumme) = 47,61 %, Bauspardarlehen (Bausparsumme minus Guthaben) = 26.195,59 Euro, Monatliche Tilgungsrate für das Darlehen = 250,00 Euro, Darlehenslaufzeit in Monaten = 117,4, Darlehenslaufzeit in Jahren = 9,78, Darlehenszinsen gesamt = 3.151,82 Euro.
• Probe: 240 Euro Monatsrate mal 96 Monate = 23.040 Euro Einzahlungen. Plus 462,01 Euro Zinsen, plus 560 Euro Wohnungsbauprämie (70 Euro Jahresmaximum für Ledige mal 8 Jahre), plus 338,40 Euro Sparzulage (42,30 Euro mal 8), minus 596 Euro Gebühren (500 Euro Abschlussgebühr plus 8 mal 12 Euro) = 23.804,41 Euro. Stimmt mit dem Rechner überein.

Ihre eigene Rate von 200 Euro entspricht exakt dem Regelsparbeitrag von 4 Promille auf 50.000 Euro – deshalb landet sie mit 47,61 % Anspargrad über der 40-%-Hürde. Das Darlehen von 26.195,59 Euro tilgt sie mit 250 Euro im Monat in knapp zehn Jahren; Bauspardarlehen laufen bewusst kürzer als Bankdarlehen, dafür ist die Rate höher.

Der Warnfall zeigt die Kehrseite: Derselbe 50.000-Euro-Vertrag, aber nur 100 Euro eigene Rate, keine VL, 7 Jahre, 0,1 % Guthabenzins und 1,6 % Abschlussgebühr ergibt gerade einmal 8.035,12 Euro Guthaben – ein Anspargrad von 16,07 % bei geforderten 20.000 Euro. Die Zuteilung rückt damit in weite Ferne, obwohl Monat für Monat Geld fließt. Wer unter dem Regelsparbeitrag spart, muss die Ansparzeit deutlich verlängern oder die Bausparsumme senken; beides siehst du im Rechner sofort am Anspargrad.

Wie viel Förderung bekommst du 2026 – und warum zählen VL seit 2024 nicht mehr doppelt?

Zwei Fördertöpfe stehen 2026 bereit, und sie greifen auf getrennte Zahlungsströme. Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 % auf deine eigenen Einzahlungen bis 700 Euro pro Jahr als Ledige oder Lediger beziehungsweise 1.400 Euro bei Verheirateten – also maximal 70 beziehungsweise 140 Euro im Jahr (Wohnungsbauprämiengesetz, Stand 2026). Die Einkommensgrenze liegt bei einem zu versteuernden Einkommen von 35.000 Euro für Ledige und 70.000 Euro für Verheiratete. Die Arbeitnehmer-Sparzulage bringt 9 % auf vermögenswirksame Leistungen bis 470 Euro pro Jahr, maximal 42,30 Euro pro Person. Ihre Einkommensgrenzen wurden zum 1. Januar 2024 durch das Zukunftsfinanzierungsgesetz mehr als verdoppelt – auf 40.000 Euro für Ledige und 80.000 Euro für Verheiratete (Debeka und LBS, Stand 2026).

Der Punkt, den viele ältere Ratgeber falsch zeigen: Seit dem Sparjahr 2024 zählen vermögenswirksame Leistungen nicht mehr als prämienbegünstigte Aufwendungen für die Wohnungsbauprämie. Früher konntest du dieselben 40 Euro VL in beiden Töpfen geltend machen; heute brauchst du für die vollen 70 Euro Wohnungsbauprämie 700 Euro aus eigener Tasche, während die VL allein über die Sparzulage laufen. Genau deshalb trennt dieser Rechner eigene Rate und VL konsequent – ein Rechner, der beides in einen Topf wirft, überschätzt deine Förderung systematisch. Kombiniert sind für eine Person bis zu 112,30 Euro Förderung pro Jahr drin, über acht Jahre also knapp 900 Euro. Ob sich daneben eine Riester-Förderung für dich besser rechnet, vergleichst du mit dem Riester-Rechner – als Riester-Bausparvertrag (Wohn-Riester) gibt es beide Welten sogar in einem Vertrag.

Beide Prämien werden nur vorgemerkt: Ausgezahlt beziehungsweise gutgeschrieben werden sie bei Zuteilung und wohnwirtschaftlicher Verwendung, verzinst werden sie bis dahin nicht. Dieses Modell bildet der Rechner offen ab. Wer die Einkommensgrenzen überschreitet, bekommt keine der beiden Prämien – dann bleibt vom Bausparen nur der niedrige Guthabenzins plus die Option auf das Darlehen, und der Anspargrad im Rechner zeigt dir ohne die Prämien-Beiträge, ob sich das noch trägt.

Warum verspricht dieser Rechner keinen Zuteilungstermin?

Weil ein Zuteilungstermin von drei Bedingungen abhängt und nur zwei davon Geld sind. Erfüllt sein müssen das Mindestsparguthaben (meist 40 %, einzelne Tarife 50 % der Bausparsumme), eine Mindestsparzeit (oft um 18 Monate) und eine Mindestbewertungszahl. Die Bewertungszahl berechnet jede Bausparkasse nach eigener Formel aus Sparverlauf und Wartezeit – sie steht in keiner öffentlichen Tabelle, und kein seriöser Rechner kann sie vorhersagen. Dazu kommt: Die Kasse teilt nur zu, wenn genügend Mittel im Topf sind; in Hochzinsphasen mit vielen Darlehensabrufen warten Sparer länger als die reine Mathematik vermuten lässt.

Was der Rechner dir stattdessen ehrlich zeigt, ist der finanzielle Zuteilungs-Korridor: Liegt dein Anspargrad unter der Mindestansparung, kommt die Zuteilung mit dieser Rate in dieser Zeit rechnerisch nicht zustande – das ist eine harte, prüfbare Aussage. Liegt er darüber, sind die Geld-Bedingungen erfüllt, und der Rest ist Kassen-Logik. Zwei weitere Daten solltest du kennen: Die Bausparkasse darf einen Vertrag nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von 2017 zehn Jahre nach Zuteilungsreife kündigen, und auch ein voll besparter Vertrag ohne Darlehenswunsch ist kündbar. Spar also nicht weit über die Bausparsumme hinaus – der Anspargrad warnt dich ab 100 % ausdrücklich. Und behandle den fest vereinbarten Darlehenszins als das, was er ist: eine Option. Ob du sie 2034 ziehen willst, entscheidest du dann – gegen die Marktzinsen von 2034, nicht gegen die von heute. Die späteren Immobilienkosten daneben – von der Grunderwerbsteuer bis zur laufenden Grundsteuer – ordnen der Grunderwerbsteuer-Rechner und der Grundsteuer-Rechner für dich ein.

Formel

Monatsrate gesamt = eigene Sparrate + VL pro Monat
Einzahlungen gesamt = Monatsrate gesamt × Ansparjahre × 12
Sparguthaben brutto = Monatsrate × ((1 + r)^n − 1) / r   mit r = Guthabenzins / 1200, n = Ansparjahre × 12
Zinsertrag = Sparguthaben brutto − Einzahlungen gesamt
Wohnungsbauprämie = min(eigene Sparrate × 12; 700 oder 1.400) × 10 % × Ansparjahre
Arbeitnehmer-Sparzulage = min(VL × 12; 470) × 9 % × Ansparjahre
Gebühren gesamt = Bausparsumme × Abschlussgebühr % / 100 + Jahresgebühr × Ansparjahre
Guthaben bei Zuteilung = Sparguthaben brutto + Wohnungsbauprämie + Sparzulage − Gebühren
Anspargrad in % = Guthaben bei Zuteilung / Bausparsumme × 100
Bauspardarlehen = Bausparsumme − Guthaben bei Zuteilung (mindestens 0)
Tilgungsrate = Bausparsumme × Tilgungsbeitrag ‰ / 1.000
Darlehenslaufzeit in Monaten = ln(Tilgungsrate / (Tilgungsrate − Darlehen × i)) / ln(1 + i)   mit i = Darlehenszins / 1200
Darlehenszinsen gesamt = Tilgungsrate × Laufzeit in Monaten − Darlehen

Variablen: r und i sind die Monatszinssätze aus den Jahreszinsen, n die Zahl der Sparmonate. Bei einem Guthabenzins von 0 % kürzt der Rechner die Zinsformel auf die reinen Einzahlungen – keine Division durch null. Die Wohnungsbauprämie hängt nur an der eigenen Rate (Höchstbetrag 700 Euro ledig, 1.400 Euro verheiratet), die Sparzulage nur an den VL (Höchstbetrag 470 Euro pro Person); beide Sätze und Grenzen gelten nach dem Wohnungsbauprämiengesetz und dem Zukunftsfinanzierungsgesetz, Stand Oktober 2026. Zwei Modellannahmen sagt der Rechner offen dazu: Prämien werden vorgemerkt und unverzinst gutgeschrieben, und die Abschlussgebühr wird pauschal am Ende abgezogen – real belastet sie dein Konto zu Beginn, wodurch dein Zinsertrag geringfügig niedriger ausfällt als im Modell. Bewertungszahl und Zuteilungstermin berechnet die Formel bewusst nicht.

So ist dieser Rechner entstanden

Dieser Rechner ist entstanden, weil Anbieter-Rechner fast immer ohne Abschluss- und Jahresgebühr im Guthaben rechnen und die beiden Fördertöpfe seit der Trennung 2024 durcheinanderwerfen – so sieht fast jeder Vertrag auf dem Papier besser aus als auf dem Kontoauszug. Er zeigt Spar- und Darlehensphase, Gebühren und Förderung getrennt und stellt dein Guthaben der Mindestansparung deines Tarifs gegenüber, damit du vor der Unterschrift siehst, ob deine Rate zur Zuteilung reicht.