Grundsteuer-Rechner 2026

So funktioniert der Grundsteuer-Rechner 2026

Du brauchst zwei Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt und den Hebesatz deiner Gemeinde – der Rechner verbindet beide in der gesetzlichen Drei-Schritt-Formel.

1. Grundsteuerwert: Der vom Finanzamt festgestellte Wert deines Grundstücks. Hauptfeststellung – Stichtag – 01.01.2022, die Reform gilt ab dem 01.01.2025.
2. Grundstücksart: Legt die Steuermesszahl fest. Wohngrundstück – Messzahl – 0,31 Promille nach Paragraf 15 GrStG, Stand 2026.
3. Ermäßigung der Steuermesszahl: Abschlag, falls er auf deinem Messbetragsbescheid steht. Sozialer Wohnungsbau – Abschlag – 25 Prozent nach Paragraf 15 Abs. 2 bis 4 GrStG.
4. Hebesatz der Gemeinde: Der Prozentsatz aus der Satzung deiner Gemeinde, für Wohnen und Gewerbe als Grundsteuer B. Hebesatz – wird festgesetzt von – der Gemeinde, nicht vom Finanzamt.

Deine wichtigsten Ergebnisse:

• Effektive Steuermesszahl: Basis-Messzahl nach Abschlag. Baudenkmal – Abschlag – 10 Prozent nach Paragraf 15 Abs. 5 GrStG, nur bei bebauten Grundstücken.
• Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert mal Messzahl durch 1.000 – dieser Betrag steht auch auf deinem Messbetragsbescheid.
• Jahresgrundsteuer und Quartalsrate: Messbetrag mal Hebesatz, geteilt durch vier Raten. Fälligkeitstermine – sind – 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. nach Paragraf 28 GrStG.

Durchgerechnetes Beispiel

Familie Berger besitzt ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen und will den neuen Grundsteuerbescheid prüfen, statt ihn einfach abzulegen.

• Eingaben: Grundsteuerwert = 150.000 €, Grundstücksart = Wohngrundstück (0,31 ‰), Ermäßigung der Steuermesszahl = Keine Ermäßigung, Hebesatz der Gemeinde = 400 %
• Ergebnis: Effektive Steuermesszahl = 0,31 Promille, Grundsteuermessbetrag = 46,50 Euro, Jahresgrundsteuer = 186,00 Euro, Quartalsrate = 46,50 Euro.
• Probe: 150.000 € × 0,31 ÷ 1.000 = 46,50 € Messbetrag. 46,50 € × 400 % = 186,00 € im Jahr, also 46,50 € je Quartal.

Steht auf deinem Bescheid ein anderer Messbetrag, weicht entweder der Grundsteuerwert oder die Messzahl ab – beides kannst du oben Feld für Feld nachstellen. Ganz anders läuft die einmalige Steuer beim Kauf: Der Grunderwerbsteuer-Rechner rechnet mit den Ländersätzen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent auf den Kaufpreis, während die Grundsteuer jedes Jahr wiederkommt.

Warum sind 0,31 Promille nicht 0,31 Prozent?

Weil ein Promille ein Tausendstel ist: 0,31 Promille sind 0,031 Prozent – wer mit 0,31 Prozent rechnet, verzehnfacht seine Grundsteuer schon im ersten Schritt.

Genau dieser Fehler steht auf erstaunlich vielen Seiten im Netz, weil „0,31" neben einem Prozentzeichen vertraut aussieht. Die drei Rechenwege im Vergleich, jeweils mit einem Grundsteuerwert von 100.000 Euro bei Wohnen und einem Hebesatz von 400 Prozent:

• Richtig: 100.000 € × 0,31 ‰ ÷ 1.000 = 31,00 € Messbetrag, mal 400 % = 124,00 € Jahresgrundsteuer
• Falsch: 100.000 € × 0,31 % = 310,00 € Messbetrag, mal 400 % = 1.240,00 € – exakt das Zehnfache
• Merksatz: Messzahl in Promille – wird geteilt durch – 1.000, nicht durch 100

Die Messzahlen im Bundesmodell seit dem 01.01.2025, Stand Oktober 2026:

• Wohngrundstücke – Steuermesszahl – 0,31 Promille nach Paragraf 15 Abs. 1 Nr. 2a GrStG
• Unbebaute und sonstige bebaute Grundstücke – Steuermesszahl – 0,34 Promille nach Paragraf 15 Abs. 1 GrStG
• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft – Steuermesszahl – 0,55 Promille nach Paragraf 14 GrStG
• Sozialer Wohnungsbau – Abschlag – 25 Prozent, Baudenkmäler – Abschlag – 10 Prozent nach Paragraf 15 Abs. 2 bis 5 GrStG

Zum Größenvergleich: Auf Kapitalerträge fallen mit 25 Prozent Abgeltungsteuer ganz andere Sätze an – der Abgeltungsteuer-Rechner zeigt dir den Unterschied, und auf die Einkommensteuer kommt je nach Höhe noch der Soli-Rechner obendrauf. Bei der Grundsteuer entscheidet dagegen allein der Hebesatz deiner Gemeinde über den größten Teil der Rechnung.

Gilt der Rechner auch in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen oder Hamburg?

Nur eingeschränkt: Diese fünf Länder rechnen mit eigenen Landesmodellen, deshalb darfst du ihre Bescheide nicht mit den Bundes-Messzahlen 0,31 oder 0,34 Promille nachrechnen.

Die meisten Länder nutzen das Bundesmodell dieses Rechners. Die Öffnungsklausel der Reform haben aber fünf Länder für eigene Wege genutzt, und zwei weitere weichen bei den Messzahlen ab:

• Bayern: reines Flächenmodell mit Äquivalenzbeträgen – Grund und Boden – 0,04 Euro pro Quadratmeter, Wohnfläche – 0,50 Euro pro Quadratmeter, dazu eine Messzahl von 100 Prozent für den Boden und 70 Prozent für Wohnflächen
• Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell, nur Grundstückswert mal Fläche, Messzahl – 1,3 Promille mit 30 Prozent Abschlag für überwiegendes Wohnen nach Paragraf 40 Abs. 2 LGrStG
• Hessen und Niedersachsen: Flächenmodelle mit Lagebezug, Hamburg: Wohnlagenmodell
• Saarland und Sachsen: Bundesmodell als Basis, aber mit abweichenden Messzahlen

Für dich heißt das konkret: Wohnst du in einem Bundesmodell-Land, muss dein Messbetragsbescheid mit diesem Rechner übereinstimmen. In den fünf Landesmodell-Ländern brauchst du den Messbetrag direkt vom Bescheid und kannst hier nur noch Schritt drei prüfen – Messbetrag mal Hebesatz durch 100. Diese Grenze sagt dir der Rechner offen, statt aus Fläche und Bodenrichtwert einen Schein-Wert zu erfinden. Wer in so einem Land eine Rechnung prüfen will, vergleicht am besten Messbetrag und Hebesatz Zeile für Zeile mit dem Bescheid der Gemeinde.

Wann ist die Grundsteuer fällig – und wer zahlt sie bei Vermietung?

Die Jahresgrundsteuer ist in vier gleichen Raten fällig: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November – bei Vermietung darfst du sie über die Betriebskosten auf deine Mieter umlegen.

Grundlage ist Paragraf 28 GrStG: Der Jahresbetrag wird geviertelt, jede Rate ist zum Quartalstermin fällig, nur Kleinbeträge bis 15 Euro laufen anders. Drei Punkte, die im Alltag zählen:

• Umlage auf Mieter: Grundsteuer B – ist umlagefähig nach – Paragraf 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung, wenn der Mietvertrag eine Betriebskosten-Umlage vorsieht
• Grundsteuer C: Seit 2025 dürfen Gemeinden für baureife, unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen – im Rechner erkennst du das nur am höheren Hebesatz auf dem Bescheid
• Einspruch: Gegen Grundsteuerwert- oder Messbetragsbescheid hast du einen Monat ab Bekanntgabe Zeit – die Frist steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids

Als Vermieter gehört die Grundsteuer außerdem in deine Kalkulation: Sie mindert deine Rendite Jahr für Jahr, zusammen mit der Steuer auf die Mieteinnahmen – die Spitze davon schätzt du mit dem Kirchensteuer-Rechner, falls du Kirchenmitglied bist. Und falls du die Immobilie erst kaufst: Die laufende Grundsteuer ist nur ein Teil der jährlichen Kosten, die einmaligen Kaufsteuern zeigt dir der Grunderwerbsteuer-Rechner oben, die Umsatzsteuer auf Handwerkerrechnungen danach der Mehrwertsteuer-Rechner.

Formel

Effektive Messzahl = Basis-Messzahl × (1 − Abschlag)
Messbetrag         = RUNDEN(Grundsteuerwert × Effektive Messzahl / 1.000; 2)
Jahresgrundsteuer  = RUNDEN(Messbetrag × Hebesatz / 100; 2)
Quartalsrate       = RUNDEN(Jahresgrundsteuer / 4; 2)

Variablen: Grundsteuerwert ist der festgestellte Wert in Euro aus deinem Grundsteuerwertbescheid. Die Basis-Messzahl beträgt 0,31 Promille für Wohnen, 0,34 Promille für unbebaute und sonstige bebaute Grundstücke sowie 0,55 Promille für Land- und Forstwirtschaft. Der Abschlag liegt bei 25 Prozent für sozialen Wohnungsbau (nur Wohnen) und 10 Prozent für Baudenkmäler (nur bebaut), sonst 0 Prozent. RUNDEN auf zwei Stellen bedeutet kaufmännisches Runden auf Cent: erst der Messbetrag, dann die Jahressteuer, dann die Rate – genau wie auf dem Bescheid. Alle Werte Stand Oktober 2026 nach den Paragrafen 13 bis 15 GrStG.

So ist dieser Rechner entstanden

Dieser Rechner ist entstanden, weil fast alle Grundsteuer-Rechner im Netz einen Grundsteuerwert aus Fläche und Bodenrichtwert versprechen – und in fünf Ländern mit eigenen Modellen damit Schein-Genauigkeit verkaufen. Er startet deshalb ehrlich ab deinem Bescheid: Wert, Messzahl und Hebesatz sind die drei Zahlen, die Finanzamt und Gemeinde ohnehin festsetzen, und genau die rechnet er transparent nach.